9月份的市场会开始热起来，尤其是天河东，航天奇观二期项目的入市，会成为一条鲶鱼，让400-800万预算的买家关注和重新纠结起来。

大家都知道，保利这两年在广州扮演了卷王的格局，之前卷老黄埔，卷白云新城，卷广钢，卷海珠西，卷琶洲和员村，接下来就要轮到天河东了。

一，保利从哪里卷先解释下为什么卷，卷在哪里，再给大家分析市场。保利的户型还没有正式出街，但市面上的小道消息也大差不差，利用率起码110%。

按照新旧规利用率的折算，80-90平的三房不会比二手110-115平的户型空间差多少。110平肯定可以做4房，估计相当于对面保利天汇，奶厂130-140平左右的户型。

至于125平左右的四房，大概率相当于牛奶厂160平的户型尺度。卷户型是其一，其次是产品舒适度。虽然也做了6栋塔楼，板楼只有3栋5个单元，但容积率仅2.07，在整个广州确实是低密度小区。

作为对比——旁边的保利天汇容积率4.59，牛奶厂四大金刚是2.1-3之间，但奶厂的绿地，很大一部分被别墅占据，高层住宅享受的绿化面积并不多，典型的是龙湖二期，几乎没什么花园可言。

地段更好的天河一品，容积率3.0，次新盘金地天河峰睿，容积率去到3.3。地段更好的天河润府，容积率3.68，楼间距很宽的珠江花城，容积率3.2。

整个天河东部的盘，密度更低的只有旁边的豪宅观樾和臻颐府，但是这两个盘上车门槛高多了。

至于产品品质，参考保利在珠江天悦和保利天瑞实景交付的标准来看，大概率是比周边的二手有所提升的，外立面更有质感，大门，大堂，地下车库也会全面提升。

不过风险是，交房还要2-3年，是否能够兑现规划的品质，也不好说。相比现房，3年的租金+持有成本，也去到小几十万了。

二，对天河东的影响在哪里？保利狠起来连自己都打，毕竟它直接的对手就是一路之隔的天汇五期。所以接下来天汇，不管是一二手都面临更大压力，这里要看航天奇观项目具体做什么面积段。

如果真的有70左右的小面积，那么整个周边板块90平以内的户型都挺难。以此类推，80-90平的面积段，影响的是周边二手120平以内的户型。110平对标130-140平左右，125平则对标二手160平左右的。

这里我们要看总价，如果新盘二手对标的户型（非同面积户型）总价接近了，二手完全不用看，没有竞争力，价格还要继续往下走。按照5.5万以内单价预测，四房门槛是600万，三房门槛是450万，那么周边二手三房到400万以内四房到550万以内才有一定竞争力。

但如果保利以更低单价开盘，二手的价格更不可想象。对新盘也有影响，如果保利将三房两卫压到400万以内甚至更低，那天河润府要怎么卖，天河都荟也不敢开的太高。

对比润府，你有的名校保利也有，对比天河都荟，这边学校更确定，生源似乎也更加有想象力，环境也略好一些。天河都荟的优势是地铁，对刚需肯定是比较友好的，但保利的品牌号召力还是比较占优势，而且他们在价格上也卷的动。

当然，这里暂时只做个大概的对比，关键还是看保利开什么样的价格。

给所有买天河的朋友一个建议：等保利开盘的价格出来之后，再决定买哪里。但是400-800万这个预算，东南西北各个板块都有，这些盘的地段配套产品学校等要素，各有优劣势，谁都没有绝对领先的优势。

不过基本逻辑还是不变的：天河东在公共交通和商业配套确实不给力，下一轮地铁开通，保守估计也是6-8年后了。但产品密度，容积率，高层方面是更加友好的，基本没有超高层，楼盘密度也不算很高，外部环境也过得去，现在又来了几个新规高利用率产品。

对那些不重度依赖地铁出行，没有那么纠结商业的买家来说，还是蛮有吸引力的。海珠西，荔湾白鹅潭沿江一带，包括万博和老黄埔，这些同价位的主流板块，配套相对会更成熟些，地铁基本都开通了，有些地方甚至有2-3条，学校引进的也是名校。但小区本身的密度也好，外部环境也好，其实不如天河东的。

比如海珠西的小区，外部视野景观，噪音粉尘问题，依然是很多买家很难接受的。所以不管是珠实还是保利，他们的新规产品对周边的一二手市场乃至全广州范围400-800万的市场，都会带来一些冲击。总结一下：现在开发商内卷，对买家来说是利大于弊的，尤其是保利这种擅长做户型卷价格的操盘手，他们的思路比较清晰，下行市场的姿态放的也比较低。

所以整个刚需刚改买家，这段时间可以横向多对比，关注保利的具体户型和开盘价格，再决定怎么买。